다시 부동산을 생각한다

 저자인 채상욱 애널리스트는 이 책에서 2013년 4.1 부동산 종합 대책과 2018년 9.13 부동산 종합 대책 사이를 자세히 다루는 동시에 앞으로 시장이 어떻게 변하고 시장 참여자들은 이에 어떻게 대응해야 해야 되는지(or 어떻게 대응할지) 각 각의 상황에 맞게 제시한다. 

 

먼저 책을 다 읽고 난 뒤에 다시 생각해본 책의 제목 <다시 부동산을 생각한다>. 책 제목 앞에 왜 ‘다시’라는 수식어가 붙었을까?

그리고 처음에는 안 보였던 책 표지 하단에 쓰여있는 소 제목들: ‘부동산 규제 시대, 세그먼트가 답이다’, ‘지금까지의 투자 방식을 버려라. 부동산 투자, 프레임을 바꾸면 기회가 보인다’. 멈추면 비로소 보이는 것이 아니라 책을 끝까지 다 읽어봐야 그 의미를 알 수 있다.

 책 표지는 이 책의 내용을 정확하게 함축하고 있다. 저자에 따르면 이전에 부동산에 대해 생각할 때는 합리적으로 그 상품의 펀더멘탈을 분석하면 됐다고 한다. 주택의 수요와 공급, 구매력의 매칭, 높아진 상품가치의 변화와 서울이라는 도시구조가 갖는 장점을 논리적으로 분석하면 그냥 끝이었다.

 

하지만 8.2 대책, 9.13 대책을 통해 정부가 본격적으로 부동산 시장에 세금 투하를 예고하자 이제는 ‘세그먼트’가 펀더멘탈을 압도하게 됐다. 그래서 이제는 부동산을 ‘다시’ 생각해야 되는 것이다.

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<조선비즈> 집값 강세론자의 변심

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/10/04/2018100401796.html#csidxbbca55686985aae89baa01709b1a79a 

집값 강세론자의 '변심'…채상욱, "투자수요 줄며 상승세 꺾일 것"

 저자의 집값에 대한 기존 view는 초장기 상승이었지만, 책 제목 <다시 부동산을 생각한다>에서 알 수 있듯이 9.13 대책 이후 자신의 view를 하락으로 수정했다. 책에서도 잠시 언급한 <조선비즈> 인터뷰. 집값에 대한 view가 하락이라고 해서 부동산 투자를 하지 않아야 된다는 주장을 저자가 하고 있는 건 아니다. 다만 지금까지 통용됐던 프레임을 그대로 적용해서 투자를 하면 안 된다는 것이지.

 

저자의 예측이 맞고 틀리고는 현시점에서 내게 큰 의미가 없다. 빨리 과거를 공부해서 나만의 논리구조를 구축하고 싶은 생각뿐이다. 저자가 근거로 제시하고 있는 data와 분석이 인상 깊었다. 나는 언제쯤 이런 분석을 할 수 있을까? 앞으로 당분간의 전략은 닥치고 암기. 아래는 나중에 참고할 용도로 기록해둔 책 요약.

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2013년 부동산 장기 침체론이 대세였던 시절 집값 초장기 상승을 주장한 이유.

-가격의 상승 근거를 수요와 공급에서 찾음

-4.1 부동산 종합 대책:

1)택지개발촉진법 폐지. 집 지을 땅을 공급하지 않고 2기 신도시 이후 신규 신도시 공급을 하지 않겠다는 것.

2)보금자리주택 폐지: 민간 분양과 경쟁하던 저가 주택을 없앰.

3)9억 원 이하 신규 및 미분양 주택 매입 시 5년간 양도소득세 면제: 주택의 투기 수요를 자극

실제로 정책 효과와 경기 회복, 금융 정책의 완화가 맞물려 2013년 지방을 필두로 부동산 시장이 반등함.

-주택의 수요와 공급

가계의 구매력 상승과 높아진 눈높이로 수요는 있는데 이에 걸맞은 주택의 품질 수준과 기존 주택의 노후화와 공급 규제로 공급이 수요를 따라가지 못하는 수요 공급의 불일치가 나타난다.

1)택지 개발 시대의 종료로 인한 대규모 신축 공급 중단

2)구도심을 정비하는 도시정비의 시대가 시작 됐지만 이는 절차사업이므로 공급이 비탄력적.

3)역설적으로 재개발은 주택 수를 감소시킨다.

-주택 재고 부족. 서울시는 특히 공급 부족

주택보급률은 총 주택 수/일반 가구 수. 하지만 분모에 일반 가구 수를 넣는 건 현실을 왜곡. OECD는 분모를 절대값인 인구 1천 명으로 잡고 주택 보급 수준을 비교한다.

-상품가치의 발전

부동산을 설명하는 두 가지 축인 ‘입지가치’와 ‘상품가치’ 측면에서 ‘상품가치’가 비약적으로 발전. 입지가 나빠도 상품성으로 주택 시장을 이끌 수 있는 만큼 아파트의 상품성 개선이 이뤄지고 있다. 

-은퇴를 앞둔 세대의 투자수요

 -노후주택의 멸실

1985~1995년에 건설된 총 260만 채의 아파트. 2020년대 이후 국내 주택 시장에 현저한 공급 부족 초래 가능.

 

우리나라 전체 일반가구 수: 1,967만 가구(2017년 기준)

-유주택자 1,100만 가구. 무주택자 867만 가구

-유주택자 1,100만 가구 중 1주택자 799만 가구, 2주택자 438만 가구.

-무주택 가구 865만과 1주택 가구인 799만을 모두 더하면 총 1,666만 가구가 되는데, 이는 우리나라 총 일반가구인 약 2,000만 가구의 83%에 해당하는 거의 대부분의 가구.

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자가 점유율과 자가보유율

-자가점유율(Home Ownership Rate): 자기 소유의 주택에 자기가 사는 비율(LIVE)

-자가보유율: 살지는 않지만 자기 주택을 소유한 비율(HAVE)

-보통 자가점유율보다 자가보유율이 높다.

-무주택 가구가 집을 사면 자가점유율이 올라간다.

-이미 주택을 소유한 유주택자가 해당 지역에 추가로 주택을 더 구입하면 자가점유율이 내려간다.

-2017년 기준. 서울의 자가점유율은 42.9%.

-10가구 중 4가구만 자기 집에서 살고 6가구는 임대차로 사는 것.

-이런 현상은 전 세계 주요 대도시에서 공통적으로 나타나는 현상

-실수요만으로 주택을 매수하는 것이 아닌 투자수요를 통해서 주택을 더 매수하기 때문.

-투자수요가 극단적으로 높아진다면? 해당 도시의 자가점유율이 낮아지면서 자가보다는 임대차 비중이 높아진다. 결과적으로 임대차 시장이 불안해진다.

-반대로 투자수요가 극단적으로 낮아진다면? 해당 도시의 주택시장은 사실상 거래가 없다시피 하고, 이 경우 실수요자라가 하더라도 집을 사고파는 행위 자체가 극도로 힘들어질 가능성이 높다.

 

 

입지가치(Location)과 상품가치

2000년대부터 상품가치가 발전하면서 아파트와 비아파트 주거의 질적 차이가 현저하게 나타남.

-2008년 이후 아파트 상품 시대가 도래함. 입지가치만큼이나 상품가치를 중요하게 받아들이게 됐다. 이를 2세대 아파트라고 부른다.

-시작은 반포주공 2단지와 3단지를 재건축했던 반포래미안 퍼스티지와 반포자이

-2세대 아파트들의 특징:

1)기본적으로 지하주차장 완비

2)아파트 골조의 진화. 콘크리트 슬래브 층의 두께가 두꺼워지면서 종전 재래식 시공 방식보다 20데시벨 정도 소음이 낮아짐.

3)커뮤니티와 조경에 대한 투자 확대. 커뮤니티 시설이란 아파트에 설치되는 부대시설(운동시설, 도서관, 워터파크 등). 아파트 내부의 커뮤니티 시설이 다채로워지면서 해당 권역에서 ‘커뮤니티 중심’으로 거듭나는 경향이 나타나고 있다.

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2017년 8.2 부동산대책(대책 효력 시점: 2008년 4.1)

-한국 부동산 시장에 가장 유의미한 변화를 가져온 대책

-다주택자에게 적용되는 규정이 많다.

-매각 가격- 매수가격 = 양도차익. 매각 시점, 즉 양도 시점의 양도소득세는 전체 투자의 수익률을 결정하는데 매우 중요한 요소다.

-8.2 부동산대책은 최대 양도소득세율이(지방소득세까지 포함하여) 종전 44% -> 68%(주택임대사업자로 등록하지 않은 3주택자 기준)로 상승.

-2018년 4월부터 장기보유특별공제도 받을 수 없다.(장기보유특별공제의 공제율을 없앴다.) 이에 따라 실제 세금 규모는 종전 대비 두 배 이상 차이. P.45 실제 계산 사례

-앞으로 모든 다주택자는 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 때 세금 부담이 대폭 증가한다.

-아마도 앞으로는 집을 팔지 않고 증여를 통해 가족에게 부를 이전시키는 작업이 활발해질 것이다.

-임대사업자에게 주는 혜택:

1)85m2 이하인 주택을 매입한 후 임대사업자로 등록하고 8년이 지나 주택을 매각하면 양도소득의 총 70%를 공제해준다.(이전에는 30%에 불과)

2) 85m2 이하인 주택에서 벌어들이는 임대소득에 대해서도 10년간 임대하면 총 75% 세액을 감면해준다.

3) 85m2 이하이면서 공시가격 6억 원 이하인 수도권 주택(지방은 3억 원)을 등록하면 종합부동산세도 제외해준다.

 

1)~3) 혜택에서 투자수요를 가장 크게 자극한 것은 1). 장기보유특별공제율을 종전 30%에서 70%로 올리면서, 수익성이 크게 개선.

-정책효과로 임대사업자 등록 건수 급증 + 주택을 추가로 더 매수하여 등록

-세그먼트(Segment)의 등장 시점.

-서울을 필두로 전국에 있는 85m2 이하의 중소형 아파트에 투자수요가 쏠림.

 

*장기보유특별공제: 소득세법에 따라 보유 기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도 소득을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도.

 

 

2018.9.13 부동산대책

‘세그먼트 시장’으로의 전환

-종전의 8.2 대책에서는 ‘면적’만이 중요한 기준이었다면

-9.13 대책은 여기에 ‘공시가격’ 6억 원이라는 기준을 추가로 제시함. 즉, 면적 + 공시가격

-9.13 대책을 전후로 면적과 공시가격으로 나눠지는 4분면 세그먼트가 등장

-85m2 이하이면서 공시가격 6억 원 이하인 아파트로 투자수요가 쏠림.

 

*공시가격: 종합부동산세나 재산세의 기준이 되는 금액. 연 1회 발표되고 보통 시세의 50~60% 수준에서 형성된 가액.

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주택 소유 통계(통계청) 분석하는 방법 p.68

-개인들이 지난 1년간 시장에서 어떤 움직임을 보였고 주택이 어느 가구의 손에 들어갔는지를 알 수 있다.

-1년 단위로 발표

-그 해가 투자수요 중심이었는지, 실수요 중심이었는지

-8.2 대책이 발표된 이후에는 실수요와 투자수요를 실시간으로 분석이 가능해졌다.

-‘주택 취득자금 조달 및 입주 계획서’

-투기지역 또는 투기과열지구에서 3억 원 이상 주택 및 분양권, 입주권 거래 시 ‘주택 취득 자금 조달 및 입주 계획서’를 의무화 함.

 

서울은 언제부터, 왜 올랐을까?

2016년 택지 소진이 야기한 개발분양의 감소가 변곡점.

-분석 자료: 월별 주택 가격 추이, 연도별 분양 추이(개발분양/ 재건축, 재개발), 연도별 택지 지정 및 공급 추이

-2013~ 2018, 지난 6년 간의 부동산 시장 분석

-경기 회복과 맞물려 부동산 시장이 회복

-주택가격이 상승함에 따라 수요 공급의 원리로 건설사들이 분양 물량을 쏟아냈다. 

-비탄력적인 재화인 부동산의 공급이 어떻게 2013~ 2015년에는 탄력적으로 빠르게 시장 수요에 맞춰서 분양을 늘릴 수 있었을까?

-2004년부터 2기 신도시 공급을 위해 택지 공급량이 많았다.(연도별 택지 지정 및 공급 추이 확인)

-이 택지 물량을 2013~ 2015년의 주택 가격 상승기에 분양을 통해 소진

-2016년이 변곡점.

-2004~2010년에 공급했던 막대한 토지 재고 소진

-주택 수요는 존재하는데 주택을 지을 땅이 없다?

-당연히 재걱축&재개발과 같은 구도심 정비 사업을 하는 수 밖에 없다는 논리가 나옴

-2016년 구도심 주택 가격 폭등

-2013. 4. 1 대책이 예고한 ‘신도시 개발 중단’의 효력도 발생한 시점.

-2018년 11월 정부는 3기 신도시 후보지역을 발표.

-택지 개발부터 주택 공급까지는 시차 존재. 당장 공급이 이뤄질 수 없다.

 

*보유세에는 재산세와 종합주동산세가 있다.

-보유세를 인상하는 방안에는 3가지가 있다.

1)과세표준 그 자체, 즉 공시가격을 올리는 방법

2)공정시장가액비율을 올리는 방법

3)실제 세율을 올리는 방법

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*세그먼트로 시장을 구분하고 나서는 ‘펀더멘탈’ 관점을 적용하자!

:경기도의 주요 도시들의 경우, 서울로 통근 통학을 하는 비중을 기준으로 잡으면 된다.

 

P.164 내 집 마련을 노리는 실수요자의 선택

-살 집을 구한다면 분양 시장을 노려볼 필요가 있다.

-투자 관점에서 청약(분양권)은 매력이 없어졌다.

-분양권은 세법상에서 주택이 아닌 것으로 처리되지만

-'주택 공급에 관한 규칙'이 2018년 말부터 바뀌면서 주택으로 취급

-종전에는 '분양권 + 1주택자'인 경우 주택담보대출을 받을 수 있었지만

-이제는 2주택자가 되므로 청약조정지역이라면 대출 규제에 걸린다.

-청약조정지역이나 투기과열지구, 투기지구에서는 분양권이 입주시까지 거래(전매)가 제한된다.

-이에따라 실수요자로 구성된 분양권 시장, 즉 청약시장이 활짝 열릴 것.