혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다.

올해 초 YES24 중고서점 강남점에서 경제 특강을 들은 적이 있다.

경제특강이긴 한데, 일종의 북토크 형식으로 책의 저자가 와서 책에 대해 간략한 소개를 한 뒤 관련 분야에 대해 1시간 30분 정도 강연을 하는 방식이다. 책의 저자인 김인만 씨는 이 책 <혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다>를 소개하고 부동산 시장에 대해 강연을 했는데, 지금이나 당시나 나는 부동산에 대해 ABC도 제대로 알지 못한 상태여서 공감과 비판적인 사고보다는 그저 전달하는 내용을 머릿속에 넣기 급급했다.

 

지금부터라도 최대한 Input을 많이 해서 나중에 기회가 왔을 때 놓치지 않아야겠다. 책 내용 중 부동산 시장의 역사를 역대 정권 순으로 정리한 내용이 있는데, 이 부분을 읽으면서 부동산 역사는 규제 완화와 강화의 반복이구나라는 생각을 했다. 지나간 과거를 현재의 시점에서 보니 모든 것이 명확해 보이지만, 그 시기를 살았던 부동산시장 참여자들의 심리는 편안함보다 지금이야! 지금은 아니야! 사이를 무한 반복했을 것 같다. 결국 역사는 반복되고 놓쳐서 영원히 안 올 것 같은 기회도 반드시 오게 돼 있다. 부동산 책은 내용을 정리해서 블로그에 옮겨둔 뒤 시간 될 때 한 번씩 더 보려고 한다.

목차

01.   혼돈의 부동산시장, 우리는 어디쯤 서 있나
02.   부동산시장, 과거를 알면 미래가 보인다.

03.   부동산 보는 눈을 키워야 한다.

04.   부동산시장, 다가올 3년을 말한다

05.   그래도 부동산으로 돈 벌 기회는 있다.

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정부는 가계부채와 집값 과열이라는 2마리 토끼를 잡기 위해 주택 담보대출 규제를 강화하고 있다

서울 집값이 폭등한 이유

- 시중에 풀린 유동 자금 多

- 지방 대비 상대적으로 제한적인 서울의 새 아파트 입주물량

- 부산 등 지방보다 2~3년 늦게 시작된 부동산 시장 상승 흐름

- 서울 선호 심리

- 부동산 대책: 양도세와 종합부동산세 중과 --> 똘똘한 한채&장기보유&임대주택 등록 --> 물량 잠김

 

지방 주택 시장 침체 이유

- 2014년 이후 분양물량 多

- 다주택자들에게 양도세 보유세 중과 -->  똘똘한 한 채인 서울 아파트는 가지고 가는 대신 상대적으로 보유 가치가 낮은 지방 아파트는 정리

- 산업 도시들의 침체

 

서울 부동산

- 전국 주택 입주물량은 40만 가구에 육박할 정도로 많고, 2020년까지 부담스럽다.

- 서울은 4만 가구 이하.

- 서울은 신규 택지가 부족해 신규 주택공급 자체가 제한적이고 재건축 재개발 등 정비사업으로만 신규 주택공급이 가능한데, 기존 주택 멸실이 수반되기 때문에 현재 서울의 입주물량은 부족하지는 않지만 부담이 될 정도는 X

- 서울을 소비 도시 vs 지방은 산업도시.

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입주물량

- 입주물량은 2~3년 전 분양한 물량

- 우리나라는 착공 전에 먼저 분양하는 선분양제도를 도입

- 따라서 현재의 분양물량이 2~3년 후 입주물량

- 입주물량은 지역마다 편차가 크다.

- 따라서 지역별 수요 대비 감당할 수 있는 입주물량 범위와 연도별 입주물량을 꼼꼼히 따질 것

- 입주물량과 가격상승률은 대체로 반비례

- 2017년부터 전국적으로 입주물량이 30만 가구가 넘었다. 2018년은 40만 가구가 넘음

- 서울은 입주물량의 영향이 제한적이다

 

*LTV(Loan To Value): 담보대출인정비율. 주택가격 대비 대출금액이 얼마나 나오느냐를 비율로 정한 수치.

*DTI(Debt To Income): 총부채상환비율. 연 총 소득 대비 연 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 대출 상환액이 소득의 일정 범위를 넘지 않기 위한 규제책.

*DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율. 대출자 자신이 가지고 있는 모든 채무를 합산해 연소득으로 나눠 비율을 정하는 제도. 

*PIR(Price to Income Ratio): 소득 대비 부동산 가격 비율.

 

가장 강력한 규제강화 카드는 양도세 중과, 종합부동산세 인상, 재건축초과이익 환수, 대출 강화

가장 강력한 규제완화 카드는 5년간 양도세 면제 등 양도세 특례, 대출 완화 등이다.

 

몇 년 후 부동산시장이 침체로 전환되어 오히려 거래를 활성화하기 위해 양도세 한시적 면제나 DTI 등 대출을 풀어주는 대책이 나오면 시장 분위기가 좋지 않더라도 저가매수 기회로 적극 활용하라.

 

양도세

- 양도세는 부동산을 팔 때 양도 차익에 대해 내는 세금이다

- 조정대상지역 중과 대상이 되는지 확인 필요

- 양도세는 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 신고하고 다음 해 5월 확정 신고를 한다.

계산법 P.64: ((양도차익(양도가액-취득가액-필요경비) – 장기보유특별공제 – 기본공제)) X 과세표준-누진공제

1가구1주택 양도세 비과세 요건 1) 2년보유/조정대상지역 2년 거주 2)양도가액 9억 원 이하(9억 

원 초과분에 대한 양도소득세 부과)

- 2주택 이상 보유가자 조정대상지역 내 주택을 양도할 때는 양도세 중과(2주택 +10%p, 3주택 +20%p)뿐만 아니라 장기보유특별공제도 배제

 

보유세

- 부동산 보유자가 매년 내는 세금으로 재산제와 종합부동산세가 있다.

- 재산세: 주택의 경우 매년 6/1 기준으로 7월과 9월에 전년도 납부한 재산세액의 1.5배 한도로 지방교육세(20%)와 함께 건물은 7월에, 토지는 9월에 부과.

재산세 계산법: 과세표준(주택공시가격 X 공정시장가액비율) X 재산세율 – 누진공제

*공정시장가액비율이란 과세표준을 정할 때 적용하는 공시 가격의 비율. 주택을 60%. 건물&토지 70%

- 종합부동산세: 고가주택이나 토지에 대해서 해마다 부과되는 것. 부자들을 대상으로 하는 징벌적 세금의 성격을 갖는다. 주택과세기준은 인(人)별 주택공시 가격 6억 원이며, 1세대 1주택은 9억 원. 과세기준금액 미만이 되면 부과되지 않는다.

 

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부동산 대책의 왜곡인지

부동산 대책의 규제 내용을 있는 그대로 받아들이는 것이 아니라 자신에게 유리하게 해석하는 것.

왜곡인지는 부동산 대책이 처음 발표된 후 실질 효과가 나오는 2~3년 동안 주로 발생한다.

 

부동산은 장기적으로 봤을 땐 지가 상승과 인플레이션에 따른 화폐가치 하락으로 우상향 한다. 부동산 가격은 계단식으로 오른다.

좋은 입지, 용적률이 낮고 대지지분이 많은 아파트가 투자가치가 높고 내재가치가 좋다.

1995~2015년까지 20년간 평균물가상승률은 3%정도. 1억 원을 금고에 넣어 보유할 경우 5년이 지나면 8,600만 원 정도. 10년이 지나면 7,400 만 정도. 20년이 지나면 5,500만 원 정도 화폐가치가 떨어지는 것. 떨어진 만큼 부동산 가격은 오른다.

 

인구와 부동산

인구 출생보다 주택을 구매하는 실질수요의 변화 흐림이 더 중요하다.

실제 부동산을 구입할 능력이 되는 경제활동 가능 연령층인 40~55세의 인구 변화가 아파트시장의 수요를 예측하는데 도움 --> 통계청에서 확인

2022년 882만 명으로 정점.

가구 수는 지속적으로 증가.

서울 수도권은 절대 수요가 늘어나고 있다.

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집값 상승의 주범은 다주택자가 아니다

 

2017년 통계청 발표 주택소유통계 자료 기준, 주택을 보유한 개인은 1,367만 명(총 인구의 27.4%)

주택보유자 중 1 주택자는 1,555만 1천 명으로, 전체 주택보유자의 84.5%

2 주택자는 166만 명으로 12.1%를 차지.

1 주택자 + 2주택자는 전체 주택보유자의 96.6%를 차지.

3%대의 3주택 이상 보유자들이 과연 주택시장을 교란할 수 있을까?

 

가구당 주택소유를 보면, 전국적으로 주택을 소유한 가구는 총 1,100만 가구(전체 가구의 55.9%)

실수요(1주택:72.6% + 2주택:19.8%) 비율은 92.4%

7%의 3주택 이상 보유 가구가 주택시장을 교란할 수 있을까?

 

오히려 주택보유자 중 70% 이상인 1주택자와 이보다 더 많은 무주택자들이 갑자기 움직이거나 멈출 때 주택시장에는 폭등과 폭락이 나타난다.

 

지역규제에는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이 있다.

양도세와 종부세 중과 등 주요 부동산 대책의 적용 기준이 조정대상지역이기 때문에 조정대상지역 유무는 주요 체크포인트다.

 

조정대상지역: 정량적 정성적 과열 기준에 따라 국토교통부장관이 저정 à LTV 60%, DTI 50%

투기과열지구: 주택 투기가 성행할 우려가 높은 지역을 지정해 투기수요 억제를 관리하는 지구. 2018.09.13 기준 서울 25개 구, 경기 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성 à LTV&DTI 40%

투기지역: 주택가격이나 토지가격이 급등하는 지역에 대해 투기를 억제하기 위해 지정.

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2017~2018 서울 집값의 미친 상승 이유

 

유동자금 多: 시중에 풀린 자금이 1,100조 원이 넘는다. 2008 글로벌 금융위기 이후 시작된 저금리 기조는 현재 진행형 + 복지 확대 재정지출 정책을 통해 시중에 자금을 풀고 있다.

전세금 뒷받침

경기침체와 입주물량: 제조 산업단지를 기반으로 한 지방도시들의 침체와 지방 부동산의 침체. 지방의 늘어난 입주물량.

풍부한 서울 수요: 직방 통계. 서울 외의 지역에 거주하는 이들의 서울 아파트 매입 비중은 서울 집값 흐름과 비슷.

정책의 왜곡 인지:

다주택보유자에 대해 양도세와 종합부동산세를 중과하는 규제를 하자 오히려 시장에는 ‘가격이 낮은 지방 아파트는 팔고, 보유가치가 높은 서울 아파트는 가지고 가자’는 분위기가 형성되었다.

임대사업자 등록: 투명과세와 서민 주거 안정, 매매 거래량 감소를 위해 임대사업자 등록 시 혜택을 주는 활성화 정책을 시행하자 시장에서는 보유가치가 높은 서울 아파트를 임대주택으로 등록했다. 임대주택 등록 시 의무보유기간이 적용되어 8년 동안은 매매할 수 없다. --> 매물 잠김 현상에 따른 공급 감소. 1천 세대 아파트에 매물이 안 나오거나 1~2개 나오는 것은 정상이 아니다.

 

섣부른 정책의 실수: 부동산 규재를 한꺼번에 다 쏟아내서 시장참여자들이 부동산 대책에 대해 감이 잘 안 왔다. 부동산 대책은 시장에서 직접적으로 느끼기 어려운 숫자 천지로 되어 있다. 따라서 시장에서 받아들일 수 있는 규제의 양은 물컵 정도인데, 정부는 큰 주전자 정도의 물을 한번에 부어버리면서 아까운 규제 대책이 다 흘러버렸다.

이미 한번 꺼낸 음식은 다시 가열해도 신선함을 유지하기 어렵다.

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책 내용과는 별개로 강연 때 저자가 했던 말 중에 기억나는 게 있다면 다음과 같다.

- 부동산 대책은 딱 두 가지만 기억. 8.2 / 9.13

- 정부 부동산 대책이 나오면 프린트 하자. 통계나 자료는 국토부 관계자들이 밤새가면서 만든 좋은 자료들.

- 부동산시장이 가장 바닥이었던 때는 2012 – 2013. 2013년도에 왜 집을 못샀을까? 심리 때문.

 

투자 심리는 견고한 것 같으면서도 매우 불안정하고 눈치가 빠르며 변심을 잘한다. 계속 오를 것 같아 투자하다가도 어느 순간 더 오르지 않을 것 같다는 불안감이 형성되면 언제 그랬냐는 듯 썰물처럼 확 빠져버리는 것이 투자 심리다